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法拍房,捡了便宜还是入了坑?

2021/09/28 作者:孔巧玲 稿源:人民政协报

  随着房价的高居不下,“法拍房”逐渐走入了大众的视野,成为老百姓的住宅购房新选择。根据最高法公布的《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》,法院在拍卖前会对房屋的价值进行评估,起拍价参照评估价确定,可以是评估价的70%。如果第一次拍卖无人出价,再次拍卖的起拍价最低可以是第一次拍卖价的80%,合算下来相当于最低可降至56%。

  个人如何参加竞拍购买法拍房?

  具体而言,在网络司法拍卖中,竞买人必须具备一定的资格才能参与竞买。一是参与网络司法拍卖的竞买人具备完全民事行为能力。二是严格遵循网络司法拍卖的实名认证制度。参加竞买的自然人包括我国的公民、港澳台同胞、海外侨胞以及外籍人,需通过网络上传本人的身份证明和资信证件原件或扫描件等;委托他人代为竞买的,应当在竞价程序开始前经法院确认,并通知网络服务提供者,才能依法参加竞拍程序。

  竞买人可在京东、淘宝等平台中取得竞买资格,以得到的竞买代码、参拍密码参与竞买。若是优先购买权人,须经法院确认后取得优先竞买资格后,以优先竞买代码参与竞买。另外,法拍房在北京市被纳入了限购范围政策内,竞买人在参与竞拍前应充分了解竞买须知和竞买公告,否则须自行承担法律后果。

  拍卖成交的,网络司法拍卖平台会以买受人的真实身份自动生成成交确认书,买受人可持法院裁定书、协助执行通知书及拍卖成交确认书前往不动产登记事务中心办理房屋所有权过户登记手续。之前缴纳的保证金则自动转化为部分成交款;若买受人未及时交付尾款,则保证金不退还,拍品重新拍卖的,原买受人不能参加竞买。竞拍不成功的,保证金一般会在24小时内原路退还。

  网拍成功后可能

  被撤销的几种情形

  在特殊情况下,当事人、利害关系人提出执行行为异议的,网络司法拍卖可能会被撤销,即本次网拍无效,法拍房所有权不发生转移,涉案房产可重新拍卖。网拍被撤销主要有以下几种情形:

  一是买受人因拍卖房屋的文字说明、视频或照片展示以及瑕疵说明严重失实,致使产生重大误解,购买目的无法实现的。如在拍卖公告中没有告知买受人被拍卖房屋暂时不能办理房产证等权利瑕疵。

  二是由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误,严重损害当事人或者其他竞买人利益的。如竞买人在竞买过程中,系统突然异常,导致其不能及时出价竞买。

  三是竞买人之间、竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通,损害当事人或者其他竞买人利益的。司法拍卖目的是通过司法拍卖实现执行标的物的价值的最大化,所以司法拍卖需要经过充分竞价。因恶意串通成交的拍卖,依法应予撤销。

  四是买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的。在网络司法拍卖中,竞买人必须具备一定的条件才有资格参与竞买。比如商业银行法第28条规定,任何单位和个人购买商业银行股份总额5%以上的,应当事先经过国务院银行业监督管理机构批准。法院在拍卖相关商业银行的股权时,如果拍卖股权的数额超过了该商业银行股权的5%,则应审查竞买人是否经过国务院银行业监督管理机构批准,如果竞买人不具备这样的资格,人民法院不得出具拍卖成交裁定,即便拍定标的物,也应当撤销。

  五是违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的,除非法律对买受人的资格有特殊要求,原则上不允许法院设置无法律依据的竞买条件,也不允许对不同的竞买人规定不同的竞买条件。比如为某些竞买人量身定做的条件的“萝卜拍卖”亦应当撤销。

  六是其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。通常是指严重违反拍卖程序导致拍卖价格明显低于市场价格,造成申请执行人受偿数额减少或者被执行人履行债务的数额减少,或因违法拍卖导致竞买人丧失公平参与竞价的机会。

  (作者单位:北京市第一中级人民法院)

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